• ​眉山市彭山区人民政府关于印发眉山市彭山区城区和城镇土地级别与基准地价的通知

一、基准地价更新的必要性及意义

1、基准地价更新的必要性

眉山市彭山区上一轮基准地价估价期日为2017年1月1日，近年来，彭山区经济发展迅速，上一轮基准地价体系已不能适应现时经济发展的要求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《四川省国土资源厅办公室转发<国土资源办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知>的通知》（川国土资办发〔2017〕33号）、《四川省自然资源厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资函〔2020〕414号)、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)等法律、法规、政策及规程的规定，有必要对我区基准地价进行更新，以适应彭山区城镇功能格局的变化，保持基准地价成果的现势性。

2、基准地价更新的意义

（1）为政府管理土地提供决策依据

基准地价可以为确定土地使用权出让金提供参考；为各级政府据此制定地价政策，从而引导土地利用和流动，进而引导产业流向，促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施；有利于政府合理调控地价，确保政府科学合理取得土地收益，并将其作为政府宏观经济调控的工具。

（2）为公众了解本地区的地价政策提供技术平台

基准地价是政府委托特定的估价机构进行地价估算，估算出来的价格需要向全社会公布，从而增加公众对本地区地价政策的认识程度；基准地价最基本的表达方式就是土地级别，可以让公众了解一个地区的级差情况；基准地价还区分商服、住宅、工业和公共管理与公共服务用地等不同用途，可以让公众了解不同土地用途的价格差异及政策导向。

（3）基准地价可为土地评估服务

基准地价系数修正法评估宗地是我国地价评估的主要方法之一，根据相关法律法规要求，基准地价系数修正法是评估方法中必用的方法之一。

二、基准地价更新范围

本次基准地价更新范围涵盖眉山市彭山区城区及江口街道、观音街道、谢家街道、公义镇、公义镇保胜片区、黄丰镇的城镇范围。

三、基准地价内涵

1、估价期日：2021年1月1日。

2、土地使用年期：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年；

3、容积率：商服用地2.0、住宅用地2.0、工业用地1.0、公共管理与公共服务用地容积率符合宗地规划设计条件；

4、开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气）、宗地内“场平”（场地平整）；

5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制（符合相关法律法规约定）。

四、更新主要内容

1、眉山市彭山区城区和城镇土地级别与基准地价更新

按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，结合眉山市彭山区城市发展现状及未来发展趋势，完成对眉山市彭山区城区的土地定级工作；按照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）的要求，通过对调查数据的计算、评估，完成基准地价更新，并建立基准地价修正体系。

2、增加公共管理与公共服务用地基准地价

根据《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）、《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》的通知（川国土资办发〔2017〕33号）等文件要求，本轮基准地价更新除制定商服用地、住宅用地、工业用地基准地价体系外，同时制定公共管理与公共服务用地基准地价体系。

3、细分用途基准地价

根据《国土资源部办公厅关于公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）文件要求，为了地价精细化管理需要，客观体现产业项目用地涉及的各类用途土地实际使用效益，本次在基准地价成果基础上，建立相应细分用途基准地价。细分用途按照《城市建设用地分类》（GB50137-2011）和《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）确定。其中，商服用地包括商业用地、商务用地、娱乐康体用地、公用设施营业网点用地、其他服务设施用地，公共管理与公共服务用地包括文化设施用地、教育科研用地、体育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、供应设施用地，工矿仓储用地（工业用地）包括物流仓储用地。

五、基准地价定义说明

1、基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

2、基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

3、基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。